Переуступка или как дольщику реализовать квартиру в недостроенном доме

Переуступка прав в строящемся доме.

Что такое переуступка прав требования и что нужно знать при покупке квартиры на первичном рынке по договору на таких условиях?

Давайте представим ситуацию:

покупатель приобрёл квартиру у застройщика в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ).
По какой-либо причине дольщик решает её продать.

Поскольку объект ещё не сдан, реализовать можно только право требования, а не саму недвижимость.

Таким образом, переуступка права требования — это договор между первым и последующим дольщиком при покупке жилплощади в ещё не введённом в эксплуатацию доме.

Процедура оформляется нотариально заверенным договором.

Что необходимо сделать покупателю❓

1. Тщательно проверьте застройщика и документы на строительство данного ЖК.
Покупатель имеет право запросить:
— наименование и юридический адрес застройщика;
— справку, подтверждающую гос.регистрацию (перерегистрацию);
— данные о реализованных застройщиком проектах строительства;
— копию договора о предоставлении и способе получения гарантии, заключённого с единым оператором, или разрешение акимата на привлечение денег дольщиков;
— акт, подтверждающий право на земельный участок.

2. Изучите документы и получите согласие застройщика на сделку.
Убедитесь, что между ним и первым дольщиком оформлен договор долевого участия.
Остальные виды соглашений — инвестиционные, предварительные и др. — незаконны.

3. В ДДУ должен быть пункт о возможности переуступки.
Обратите внимание на условия. Часто застройщик взимает комиссию за переоформление.

4. Убедитесь, что первый дольщик выполнил возложенные на него обязательства.
Проверьте документы об оплате. Для этого обратитесь к застройщику, сверьте печати и подписи ответственных лиц.
Согласно типовой форме ДДУ, первый дольщик может уступить право требования только после уплаты им цены договора или в случае согласия застройщика с переводом долга на нового дольщика.
Если продавец — юр.лицо (например, подрядчик застройщика), нужно удостовериться, что он выполнил обязательства.

Запросите в строительной компании акт выполненных работ и проверьте.
ДДУ и документы об уплате должны исключительно оригинальными,не копиями или дубликатами.

Также важно:

— проверьте семейное положение продавца. Если он состоит в браке, понадобится согласие супруга(-и) на продажу.
В случае с несовершеннолетним продавцом потребуется разрешение органов опеки;
— избегайте при оформлении договора переуступки серых схем. Согласно ГК РК, договор уступки прав требования должен быть заключён в письменной форме, зарегистрирован в органах юстиции (через eGov, ЦОН) и поставлен на учёт в местном акимате.

Возможные риски:

— сложности при взаимодействии с застройщиком;
— несоблюдение сроков ввода объекта;
— низкое качество жилья.
Насторожитесь, если цена предлагаемой квартиры значительно ниже рыночной.

Преимущества:

— покупка квартиры в понравившемся ЖК, где закончились официальные продажи от застройщика;
— покупка квартиры по невысокой цене (к моменту ввода дома стоимость вырастет);
— возможность подбора почти готового жилья на последних этапах строительства.