Стоит ли покупать квартиру в залоге

Приобрести такую квартиру можно:

1. Без участия банка
2. С участием банка
3.Покупка залогового жилья напрямую у банка или через аукцион.

Отметим, что не все банки могут согласиться на такую процедуру.

Раньше банки изымали заложенное имущество у ипотечников, просрочивших выплаты, и другой альтернативы не было.

-С 2019 года в закон «Об ипотеке недвижимого имущества» внесены изменения, согласно которым заёмщик может реализовать заложенную недвижимость самостоятельно. 

-Правда, для этого нужно получить согласие банка и успеть продать квартиру за три месяца. 

-Отметим, банки не могут изъять жильё при незначительных нарушениях:
— если сумма не исполненного обязательства (без учёта неустойки — штрафа, пени) составляет менее 10 % от стоимости заложенного имущества, определённой сторонами в договоре о залоге;
— если период просрочки исполнения обязательств составляет менее трёх месяцев.

Возможные риски и советы

Главной проблемой может оказаться въезд в новое жильё. 

-Банки не выселяют прежних хозяев. Только новый владелец квартиры и только в судебном порядке может заставить их освободить недвижимость. Но прежние хозяева могут подать встречный иск о признании сделки незаконной. И даже если оформление документов происходило без нарушений, судебные разбирательства и дополнительные проверки отнимут много времени, денег и нервов.

Банк обязан уведомить должника о продаже залогового имущества, и покупателю стоит узнать, выполнено ли это условие:

-При проведении судебной реализации, при наличии вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на залоговое имущество заёмщика уведомляет частный судебный исполнитель. 

-Обращайте внимание на наличие не выселенных бывших собственников. Зачастую недвижимость, где они до сих пор проживают, продаётся со значительным дисконтом (в целом дисконт от первоначальной стоимости возможен, но это рассматривается индивидуально по поступающим заявлениям клиентов).

В любом случае банки уведомляют покупателей о жильцах, которые не выехали из квартиры после получения решения суда.

-Покупатель сам решает, готов он приобретать данный залог и принять на себя обязательства по выселению или нет.

-При покупке залоговой недвижимости напрямую у банка советуем учитывать следующие нюансы:

— Адресная реализация проводится только с согласия заёмщика. Прежде чем покупать залоговую недвижимость таким способом, возьмите у банка всю необходимую информацию о бывших владельцах квартиры. Запросите документально зафиксированное согласие собственника и жильцов залоговой квартиры о передаче её банку. Для оформления сделки купли-продажи потребуется удостоверение личности заёмщика и покупателя, а также согласие супруги/супруга на реализацию/приобретение имущества.

— Проверяйте основные право устанавливающие документы: свидетельство о гос.регистрации права собственности на банк/продавца, договор купли-продажи, технический паспорт квартиры (с включением в общую площадь балкона и лоджии и указанием года постройки дома, перепланировок), справку об обременениях и технических характеристиках объекта.

— Проведите визуальный осмотр недвижимости, проверьте квитанции об оплате коммунальных услуг, наличии/отсутствии задолженностей по налогу на имущество, а также обговорите с заёмщиком/залогодателем сроки передачи и освобождения недвижимости.

— При приобретении квартиры в рассрочку до внесения вами всей суммы жильё числится за банком. Поэтому придётся уплачивать налог на имущество как юридическое лицо — 1.5 % от общей стоимости.